房?jī)r(jià)下跌對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對(duì)絕大多數(shù)民眾有百利而無(wú)一害，受到損害的只是那些希望借房地產(chǎn)來(lái)掠奪他人財(cái)富的人

國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)真的不可下跌嗎？

易憲容

最近媒體上出現(xiàn)連篇累牘的關(guān)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致什么銀行危機(jī)、居民財(cái)富縮水、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之文章。對(duì)于那些房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、知識(shí)了解不多的民眾來(lái)說(shuō)，讀到這些文章可能會(huì)膽戰(zhàn)心驚，覺(jué)得房?jī)r(jià)真的不能下跌。但這些言論都是似是而非的東西，讀者只要好好想一想，只要將身邊發(fā)生的事情好好觀察一下，心中的疑惑就會(huì)煙消云散，不解自釋。

通過(guò)非市場(chǎng)方式炒作起來(lái)的房?jī)r(jià)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)毒瘤

就目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并非什么房?jī)r(jià)下跌不下跌的問(wèn)題，也不是房?jī)r(jià)下跌對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、個(gè)人與企業(yè)的影響如何的問(wèn)題，而是通過(guò)非市場(chǎng)方式炒作起來(lái)的房?jī)r(jià)已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)毒瘤，已經(jīng)成了國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾的一種沉重負(fù)擔(dān)，已經(jīng)成了國(guó)內(nèi)社會(huì)矛盾沖突的焦點(diǎn)，如果政府對(duì)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)，并采取政策來(lái)調(diào)整，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的問(wèn)題、中國(guó)社會(huì)所面臨的矛盾與問(wèn)題會(huì)越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜�！皣�(guó)六條”的意旨就在這里。

高房?jī)r(jià)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與居民生活之負(fù)面影響罄竹難書(shū)

我曾多次撰文指出，房?jī)r(jià)過(guò)高，表面上讓房地產(chǎn)業(yè)鶯歌燕舞、地方政府業(yè)績(jī)高照、銀行利潤(rùn)短期內(nèi)快速上升，但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場(chǎng)則越來(lái)越遠(yuǎn)。一個(gè)絕大多數(shù)人不能進(jìn)入的市場(chǎng)，不僅表現(xiàn)出社會(huì)的公平性蕩然無(wú)存，而且也是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。因?yàn)椋�這個(gè)市場(chǎng)的資源不能夠在市場(chǎng)法則下自由流動(dòng)。而一個(gè)低效率的市場(chǎng)其經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)所不在、無(wú)時(shí)不有。

房?jī)r(jià)過(guò)高必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長(zhǎng)方式難以轉(zhuǎn)變、各城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重削弱；房?jī)r(jià)過(guò)高必然會(huì)導(dǎo)致政府的行為與其職責(zé)根本背離，促使政府通過(guò)權(quán)力的方式來(lái)與企業(yè)、民眾爭(zhēng)奪資源。一旦政府的權(quán)力陷入市場(chǎng)的運(yùn)作中，如果這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，那么政府就必然利用其掌握的權(quán)力來(lái)掠奪企業(yè)的財(cái)富、掠奪民眾的財(cái)富；房?jī)r(jià)過(guò)高一定會(huì)嚴(yán)重威脅整個(gè)中國(guó)金融體系的安全，構(gòu)成對(duì)中國(guó)金融穩(wěn)定性的巨大威脅；房?jī)r(jià)高企不僅拉大了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也擴(kuò)大了民眾之間的財(cái)富差距。而房?jī)r(jià)快速飆升，受傷害最大的是兩類(lèi)人，一是廣大的農(nóng)民，二是城市廣大的中低收入者等。可以說(shuō)，高房?jī)r(jià)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與居民生活之負(fù)面影響罄竹難書(shū)。

房?jī)r(jià)下跌對(duì)誰(shuí)最有利，所謂受損害者又是誰(shuí)

既然高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響如此之大，那么房?jī)r(jià)下跌對(duì)誰(shuí)最有利，所謂受損害者又是誰(shuí)呢？在此，我們先從住房不同的特性來(lái)分析。

如果住房是一種投資品，那么住房?jī)r(jià)格基本上取決于投資者的預(yù)期，取決于投資者的投資心理。在這種情況下，住房的價(jià)格波動(dòng)與住房實(shí)際效用無(wú)關(guān)，住房?jī)r(jià)格大幅上漲或急速下跌都與居民的實(shí)際生活、實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，沒(méi)有多少影響。20世紀(jì)90年代日本房?jī)r(jià)下跌了80%多，1997年—2003年香港房?jī)r(jià)下跌近70%，但其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響不大，原因就在于這些地方更重要的是把住房作為一種投資品。

如果住房作為一種消費(fèi)品，住房?jī)r(jià)格的上漲與下跌當(dāng)然對(duì)民眾影響很大，特別是對(duì)希望進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的民眾更是如此。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，會(huì)使得絕大多數(shù)民眾遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)。反之，如果房?jī)r(jià)下跌，或大幅下跌，對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了房子并自己住的民眾來(lái)說(shuō)，有一定的財(cái)富效應(yīng)，即心理感覺(jué)到自己的財(cái)富減少了，但影響不大。因?yàn)�，居民的住房效用并沒(méi)有由于房?jī)r(jià)變化而變化。

至于住房?jī)r(jià)格下跌（即使如有人所指的崩盤(pán)）對(duì)國(guó)內(nèi)銀行不僅沒(méi)有半點(diǎn)影響，而且還是促進(jìn)國(guó)內(nèi)銀行經(jīng)營(yíng)觀念大轉(zhuǎn)變的契機(jī)。因?yàn)�，在個(gè)人首期按揭付款為30%的情況下，如果國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)短期內(nèi)下跌30%，那么銀行可能面對(duì)的損失風(fēng)險(xiǎn)早就由購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人承擔(dān)了。如果按揭首付款提高，并且個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)有一段時(shí)間了，那么國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)平均下跌30%與銀行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)關(guān)了。當(dāng)然，如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%以上，甚至于更高，銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)完全顯性化了。這時(shí)，由于住房抵押品在銀行手上，銀行的風(fēng)險(xiǎn)高低就在于住房按揭首期付款成數(shù)及消費(fèi)者已經(jīng)付款多久了。

可以說(shuō)，住房?jī)r(jià)格下跌影響最大的首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，住房作為投資品是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，即房?jī)r(jià)越是下行，進(jìn)入市場(chǎng)越是減少，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次是地方政府，有推高房?jī)r(jià)帶來(lái)地價(jià)上漲的消失，有地方政府官員尋租機(jī)會(huì)減少；第三是住房投資者，房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重套牢可能讓一些住房投資者傾家蕩產(chǎn)，永世不可翻身；第四才是銀行。而對(duì)購(gòu)房自住者，房?jī)r(jià)下跌只能大獲其利。價(jià)格便宜了，選擇機(jī)會(huì)多了，個(gè)人住房福利水平也就容易提高。這樣簡(jiǎn)單的道理自不待言。

因此，不僅房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌，而且下跌對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對(duì)絕大多數(shù)民眾有百利而無(wú)一害，受到損害的只是那些希望借房地產(chǎn)來(lái)掠奪他人財(cái)富的人。

作者系中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、研究員